公開日: 2026-07-28
"買えるか"より"笑って暮らせるか"。家を買う前に読む話
更新しました（2026年9月26日） 挿絵を入れました
審査に通っても、まだ喜ばないで・・・更地からわが家が建つまでの全12ステップと、お金の全部の話
30年飛び級 基本編 第13講
こんにちは。秋元進吾です。
前回、お金は消えずに移動する、という話をしました。
今日はその矢印の中でも、人生でいちばん太い一本の話をします。
家です。
多くの人にとって、家は人生でいちばん大きな買い物です。そして、いちばん大きい買い物なのに、買い方を学校で習った人はいません。
同じ家なのに、仕組みを知っているかどうかで、支払いの総額が大きく変わります。今日は、その仕組みの話です。
金額の桁に驚いてもらうための記事ではありません。桁が大きいからこそ、仕組みで差がつく。その差の正体を、順番に見ていきます。
こんにちは。秋元進吾です。
今日はすこし背筋を伸ばして、正座するような気持ちで書いています。
というのも今日は、人生でいちばん大きな買い物・・・"家"の話だからです。
はじめに・・・この記事があなたに約束すること
家がほしい。
マイホームがほしい。
いまの狭い部屋から、広い家に引っ越したい。
チラシの間取り図を、気づけば10分も眺めていたこと、ありませんか。
モデルハウスの、あの新しい木の匂いにくらっとしたこと、ありませんか。
物件アプリを閉じては、また開いて。
「見てるだけだから」と言いながら、ローンシミュレーションのボタンを押したこと、ありませんか。
その気持ち、痛いほどわかります。
そしてその気持ちは、なにひとつ、まちがっていません。
でも実は・・・家を買うという行為には、間取り図には載っていないことが、ものすごくたくさんくっついてきます。
35年のローン。毎年やってくる税金。上がりつづける物価。
10年ごとに壊れる家電。忘れたころに来る、外壁のメンテナンス。
だからこの記事では、先に結論をお渡ししておきます。
- この記事の結論：家は「買えるかどうか」ではなく、"買ったあとも、笑って暮らせるかどうか"で決める
- 読み終わるころには、①家の"本当の値段"の全体像、②更地から入居までの全12ステップ、③自分で結論を出すための「12の問い」が手に入ります
- 正直、長い記事です。コーヒー2杯分くらい。目次から気になる章だけ、つまみ食いしてもらっても大丈夫です
ひとつだけ、謎かけを置いておきますね。
同じ3,500万円の家なのに、最終的に払う合計が"約1,500万円"も変わることがあります。
なぜそんなことが起きるのか。理由は第2章でわかります。
それでは、いっしょに行きましょう。
第1章 「家がほしい」は、まちがいじゃない
まず最初に、これだけは言わせてください。
「家がほしい」と思うあなたは、欲張りでも、見栄っ張りでもありません。
朝、自分の庭で採れたミニトマトを食べる。
リビングで子どもが走り回っても、下の階に謝らなくていい。
犬を飼う。猫も飼う。金魚も飼う。カメも飼う。
・・・さすがに象は飼えませんが、夢はいくらでも広がります。
壁に、子どもの身長をきざむ柱がある。
好きな色の壁紙にして、好きな場所に棚をつける。
「ここは私たちの場所だ」と思える空間がある。
家がほしいという気持ちの正体は、たぶん"モノ"がほしいのではなくて、そういう"暮らし"と"安心"がほしい、ということなんですよね。
だからこの記事は、「家なんて買うな」という記事ではありません。
その逆です。
大切な夢だからこそ、夢のまわりにくっついている"現実のぜんぶ"を、先に一緒に見ておきましょう、という記事です。
現実を知ったうえで買う家は、勢いで買う家より、ずっと強い家になりますから。
第2章 「審査に通った＝買える」ではない、という話
さて、ここからが本題です。
多くの人が信じている、ある"常識"をひっくり返させてください。
その常識とは・・・「住宅ローンの審査に通ったんだから、買っても大丈夫」というものです。
でも実は、ちがいます。
銀行の審査が見ているのは、あなたの年収、勤続年数、他の借入れ、信用情報（クレジットカードやローンの支払い履歴の記録）。
つまり"この人に貸しても、銀行が損をしないか"という計算です。
そこには、あなたの35年分の物語は載っていません。
子どもの進学。
親の介護。
転職したくなる日。
体調を崩す日。
物価がじわじわ上がっていく毎日。
こうしたことは、審査書類のどこにも書く欄がないんです。
だから、ぎりぎりで審査に通ったとき。
それは「やったー、買える！」の合図ではなく、"ここから先は危険水域かもしれませんよ"という水面のラインだと思ってください。
同じ家なのに、1,500万円変わるカラクリ
冒頭の謎かけの答えです。
正体は、金利（お金を借りるレンタル料の割合）です。
たとえば3,500万円を、35年・元利均等返済（毎月の返済額がずっと同じになる返し方）・ボーナス払いなしで借りたとします。
ざっくり計算すると、こうなります。
| 金利 | 毎月の返済（目安） | 35年の総支払い（目安） |
|---|---|---|
| 年1% | 約9.9万円 | 約4,150万円 |
| 年2% | 約11.6万円 | 約4,870万円 |
| 年3% | 約13.5万円 | 約5,660万円 |
※諸費用や税金は別。金利がずっと一定と仮定した単純な概算です。
同じ3,500万円の家。
なのに、金利1%と3%では、総支払いが"約1,500万円"ちがう。
1,500万円あったら、車が何台買えるでしょう。
家族旅行に何回行けるでしょう。
家の値段とは、値札の数字ではなく「値札×金利×時間」で決まる。
これが、家を買う前に知っておいてほしい、いちばん大事な足し算・・・いえ、掛け算です。
第3章 家の"本当の値段"・・・物件価格だけでは足りない理由
家の値段は、氷山に似ています。
水面の上に見えているのが「物件価格」。
水面の下に、見えないお金がたっぷり隠れています。
ひとつずつ、見ていきましょう。
3-1 買うときにかかるお金（諸費用）
物件価格とは別に、買う瞬間にこんなお金がかかります。
- 登記費用（この土地と建物は私のものです、と公の帳簿に記録する手続きの費用。登録免許税＋司法書士さんへの報酬）
- 印紙税（契約書に貼る収入印紙代）
- 仲介手数料（土地を不動産会社経由で買う場合の手数料）
- 住宅ローンの事務手数料・保証料（借りるための手数料）
- 火災保険・地震保険の保険料
- 地鎮祭などの儀式費用（やる場合）
- 引っ越し代、そして新しい家具・家電・カーテン・照明
これらを合わせた諸費用は、注文住宅の場合、物件価格の10〜12%くらいが目安とよく言われます。
3,500万円の家なら、350万円前後が"値札とは別に"必要になる計算です。
「値札の金額を用意すれば買える」ではないんですね。
3-2 持っているだけで、毎年かかるお金
家は、買ったあとも毎年お金がかかります。
代表が、固定資産税（土地や建物を持っている人に、毎年かかる税金）です。
土地と建物の評価額に対して、標準で1.4%。
市街地では、これに都市計画税（街づくりのための税金。最大0.3%）が上乗せされる地域もあります。
新築の家には数年間、建物分の税金が軽くなる措置があったり、住宅用の土地には税金がぐっと軽くなる特例があったりします。
それでも、一般的な戸建てで"年10万円前後〜十数万円"を毎年払うご家庭が多い、と言われます（地域と家の評価によってかなり差が出ます。正確な金額は、お住まいの市区町村が毎年春に送ってくる納税通知書で確定します）。
35年で考えると、税金だけで数百万円。
これも家の値段の一部です。
ほかにも、火災保険の更新料などが定期的にやってきます。
3-3 ときどき"ドン"とかかるお金
そして家は、生き物のように年をとります。
- 外壁・屋根の塗り替え：10〜15年ごとが目安。足場を組むので、1回100万円前後からと言われます
- 給湯器の交換：10〜15年ごとが目安。数十万円
- シロアリの点検・予防：5年ごとくらいの点検が推奨されます
- エアコン・冷蔵庫・洗濯機：寿命はおおむね10年前後。順番に壊れます
- 車があるご家庭は、車検、タイヤ、そしていつかの買い替え
戸建てには、マンションのような"修繕積立金"の仕組みが、自動ではついてきません。
つまり、未来の自分が困らないように、自分で積み立てておく必要があるということです（このコツは第6章でお話しします）。
3-4 庭という、"もうひとりの家族"
第1章で、庭でミニトマトを育てる夢を見ましたよね。
その夢、ぜひ叶えてほしいです。
ただ・・・庭には、間取り図に載らない"続き"があります。
草木は、生きています。
夏の雑草は、1〜2週間でひざの高さまで育ちます。
庭木の枝は、こちらの都合おかまいなしに、お隣の敷地や道路へ伸びていきます。
敷地の境界を越えてはみ出すことを越境（えっきょう）と言いますが、これがご近所トラブルの定番中の定番。
はみ出した枝の扱いが法律（民法）でわざわざ定められているくらい、昔からの"あるある"なんです。
落ち葉が雨どいに詰まる、毛虫がつく、枝が道路にはみ出して通行のじゃまになる・・・こちらに悪気はゼロでも、苦情は来るときは来ます。
庭とのつきあい方は、3つあります。
- 自分で手入れする：お金はほぼゼロ。ただし夏の草むしりはかなりの重労働で、時間と体力を毎年払い続けることになります
- プロに頼む：庭師・造園業者（庭木の剪定＝枝の切り整えや、庭の手入れの専門家）に依頼します。木の本数や高さにもよりますが、剪定は1回数千円〜数万円、年に1〜2回頼むと年間で数万円になることもある、と言われます
- 最初から"手のかからない庭"にする：防草シート＋砂利、人工芝、植える木は少なく低く。外構の初期費用は増えますが、その後の30年がぐっとラクになります
あわせて、ウッドデッキやフェンスなど外まわりの木部・鉄部は、ペンキ（塗装）の塗り替えが数年ごとに必要になります。
3-3の外壁・屋根とセットで、"外まわりのメンテ"としてひとまとめに覚えておいてください。
そして、もうひとつ。
正直にお伝えしておきたい現実があります。
庭は・・・人間だけの場所ではありません。
塀があっても、猫は自由に出入りします。
やわらかい土や砂利の一角を気に入られると、そこが"通いのトイレ"になってしまうことがあります。
朝、花壇の手入れをしようとしたら糞が・・・というのは、戸建てあるあるのひとつです。
対策には、猫が嫌がるにおいの忌避剤（きひざい→動物を近づけないための薬剤）、超音波タイプの猫よけ、土を防草シートやネットで覆うといった方法がありますが、相手も生き物。
効きめには個体差があり、正直、いたちごっこになりがちです。
ひとつだけ、大事な注意を。
どんなに腹が立っても、猫を傷つけるような対処は、動物愛護法（動物をみだりに傷つけたり苦しめたりすることを禁じる法律）に触れるおそれがあります。
あくまで"来たくなくなる環境づくり"で対抗してください。
ねずみが、どこからか敷地に入り込むこともあります。
そしてある朝、庭でその死骸に出会ってしまうことも・・・。
賃貸なら「管理会社に電話」で済んだ場面ですが、持ち家では、この敷地で起きることの最終対応者はあなたです。
ゴム手袋とビニール袋で処理し、ごみの出し方はお住まいの自治体のルールに従ってください（多くの地域では可燃ごみとして出せますが、必ず確認を）。
家の中への侵入が続くようなら、侵入口（わずかな隙間や配管まわり）をふさぐ対策や、駆除業者への依頼（数万円〜かかることもある、と言われます）も選択肢になります。
ぎょっとする話をしてしまいました。ごめんなさい。
でも、知っていれば、その日の朝に慌てずにすみます。
庭を持つとは、小さな自然をひと区画あずかるということ。
招かれざるお客さんへの対応も、その"あずかりもの"の一部なんです。
庭は、"買う"ものというより"飼う"ものに近い存在です。
手間ごとかわいがるのか、お金で解決するのか、最初から手のかからない子にするのか。
どれを選んでも正解です。決めずに放置してしまうことだけが、ご近所トラブルの入口になります。
3-5 家の"外"で増えていくお金
さらに、家とは関係なく、暮らしのお金も動きます。
物価が上がれば、食費も光熱費も上がります。
子どもが育てば、教育費がかかります。
親のこと、自分の健康のこと。
そして、"もしも"のときのための貯金。生活費の半年〜1年分は現金で持っておくのが目安、とよく言われます。
まとめ：家のお金・4つの引き出し
| 引き出し | 中身の例 |
|---|---|
| 買うとき | 頭金、諸費用（物件価格の1割前後） |
| 毎年 | 固定資産税・都市計画税、保険、庭の手入れ |
| ときどき | 外壁・屋根、給湯器、家電、車、庭木の剪定・フェンスの塗り替え |
| 人生 | 教育費、親のこと、もしもの貯金 |
住宅ローンの返済額だけを見て「払える」と判断するのではなく、この4つの引き出しをぜんぶ開けたうえで「それでも笑って暮らせるか」を考える。
これが、家の"本当の値段"との向き合い方です。
第4章 住宅ローンという"35年の約束"と、金利の話
4-1 「借りられる額」ではなく「返しても笑える額」
銀行の審査では、額面年収の30〜35%くらいの返済までは通ってしまうことがあります。
でも、額面と手取りはちがいますよね。
暮らしの安全圏としてよく言われる目安は、"手取り"月収の20〜25%以内。
手取りが30万円なら、毎月の返済は6万〜7.5万円くらいまで、というイメージです。
「借りられる額」は銀行が決めます。
「返しても笑える額」は、あなたにしか決められません。
4-2 固定金利と変動金利・・・ふたつの性格
- 固定金利（借りたときの金利が、返し終わるまでずっと変わらないタイプ）：毎月の返済額が最後まで確定します。そのぶん、金利は変動型より高めに設定されます。"将来の安心を、上乗せ料金で先に買う"タイプです
- 変動金利（世の中の金利に合わせて、途中で金利が上下するタイプ）：いまの金利は固定より低め。ただし将来どうなるかは、銀行にも、専門家にも、誰にもわかりません。"いまの安さを取り、将来のサイコロを自分で持つ"タイプです
どちらが正解、というものではありません。
性格のちがいです。
ただし大事なのは、変動金利を選ぶなら「金利が上がっても耐えられる家計かどうか」を先に確かめておくこと。
たとえば「いまより1%上がったら、毎月いくら増える?」を、契約前にシミュレーションしておくことです。
4-3 2026年のいま、金利はどうなっている?
正直に、聞いた話と公表情報をそのままお伝えしますね。
長いあいだ「超低金利」と言われてきた日本ですが、日本銀行は段階的に利上げを進め、2026年6月には政策金利（日銀が決める、世の中の金利の基準になる金利）をおよそ1%へ引き上げました。約31年ぶりの水準と報じられています。
これを受けて、多くの銀行が2026年春に変動金利の基準を引き上げました。
2026年前半の水準感としては、変動金利はおおむね年1%前後、フラット35（住宅金融支援機構という公的機関と民間銀行が提携した、全期間固定型のローン）などの全期間固定は年3%前後、と各社の公表や比較サイトで紹介されています。
ただし、金利は毎月動きます。
この記事の数字は"時代の空気"としてつかんでいただき、契約前には必ず、そのときの最新の金利をご自身で確かめてください（確認先は記事の最後にまとめてあります）。
ひとつ言えるのは、"金利がずっとゼロみたいな時代"を前提にした資金計画は、もう組めないということです。
4-4 変動金利の"落とし穴"用語・3つ
変動金利を検討するなら、この3つの言葉だけは知っておいてください。
- 5年ルール（金利が上がっても、毎月の返済額は5年間そのまま据え置くルール）
- 125%ルール（5年ごとの見直しで返済額が上がるときも、それまでの1.25倍までしか上げないルール）
- 未払利息（返済額に収まりきらなかった利息が、消えずにたまっていくもの）
一見、「返済額が急に上がらないなんて優しい！」と思いますよね。
でも実は、これは"痛みの先送り"でもあります。
払いきれなかった利息は消えるわけではなく、あとでちゃんと請求されます。
しかも、この5年ルール・125%ルール自体を採用していない銀行もあります。
「変動金利」とひとことで言っても、中身は銀行ごとにちがう。
契約前に、ご自身のローンにこのルールがあるのか、必ず確認してください。
4-5 団信（団体信用生命保険）という命綱
住宅ローンには多くの場合、団信（団体信用生命保険：ローンを借りた人に万一のことがあったとき、残りのローンが保険で完済されて、家族に家が残る仕組み）がセットになっています。
「自分にもしものことがあったら、家族がローンに苦しむのでは」という不安には、この団信がひとつの答えになります。
ただし、健康状態によっては団信に入れないことがあります。
その場合も、引受条件をゆるめたワイド団信や、団信への加入が任意になっているローン（フラット35など）といった選択肢があります。
持病がある方も、そこであきらめず、選択肢を並べてみてください。
4-6 体はひとつ・・・"働けなくなる"に備える話
ここで、お金の話のようでいて、いちばん大事な"体"の話をさせてください。
「ローンがあるから、休めない」。
そう言って無理を重ねて、体をぼろぼろにしてしまったら・・・それは本末転倒です。
家は、家族と自分が笑って暮らすための箱。
箱を守るために健康を失っては、順番が逆になってしまいます。
それでも、人生には病気やけががあります。
入院や休職で収入が減っても、ローンの引き落としと固定資産税は待ってくれません。
足りない分を別の借金で埋め始めると、苦しい悪循環に入ってしまうこともあります。
だから、備えの選択肢を知っておいてください。
- まず公的保障：会社員や公務員なら、傷病手当金（健康保険から、病気やけがで働けない間、おおむね給与の3分の2程度が最長1年6か月支給される公的な仕組み）があります。自営業・フリーランスの方はこの部分が薄いので、より自前の備えが大切になります
- 団信の上乗せ：がんや三大疾病などのときにローン残高が保障される、特約付きの団信（金利の上乗せなどで保障範囲を広げるタイプ）
- 民間の保険：医療保険（入院や手術の出費に備える保険）や、就業不能保険（長く働けないあいだの収入減少に備える保険）
ただし、正直な話をひとつ。
保険は、入れば入るほど"保険料"という毎月の固定費が増えます。
守りを固めるほど家計は重くなる。このジレンマからは、誰も逃げられません。
だから、順番はこうです。
まず公的保障で何がもらえるかを確認し、足りない分だけを民間の保険で埋める。
そして何より、いちばんの保険は"体を壊さずに返せる返済計画"そのものだということ。
4-1の「返しても笑える額」は、お金の話であると同時に、あなたの体を守る話でもあるんです。
4-7 住宅ローン控除（住宅ローン減税）・・・戻ってくるお金の話
国の制度として、住宅ローン控除（年末時点のローン残高の0.7%を、最長13年間、所得税などから差し引いてくれる制度）があります。
2026年の制度改正で、対象になる入居期限が2030年末まで延長され、床面積の要件が40平方メートル以上に緩和されました（ただし合計所得金額1,000万円以下の場合。子育て世帯などの借入限度額の上乗せを使う場合は50平方メートル以上が必要です）。
控除の上限額は、家の省エネ性能や、子育て世帯・若者夫婦世帯かどうかで変わる仕組みになっています。
数百万円規模の支援になりうる、ありがたい制度です。
ただし、注意点がふたつ。
ひとつ。制度の中身は年度ごとに変わるので、必ず国税庁・国土交通省の最新情報で確認すること。
ふたつ。"戻ってくる前提"で、ぎりぎりの予算を組まないこと。控除はあくまでご褒美であって、命綱にしてはいけません。
4-8 繰り上げ返済と「手元の現金」のバランス
「早く返してラクになりたい」と、繰り上げ返済（毎月の返済とは別に、まとまった額を前倒しで返すこと）をがんばりすぎる方がいます。
気持ちはとてもわかります。
でも、貯金をぜんぶ返済に突っ込んでしまうと、"もしも"のときに現金がない家計になってしまいます。
ローンの利息を減らすことと、手元に現金というお守りを残すこと。
この2つは、綱引きの関係です。
生活費の半年〜1年分の現金は残したうえで、余った分で考える。この順番をおすすめします。
第5章 更地からわが家ができるまで・・・全12ステップ
さあ、ここからは楽しい話です。
何もない更地に、あなたの家が建って、鍵を受け取るまで。
全体を12のステップに分けて、順番に歩いていきましょう。
先に全体の時間感覚をお伝えすると、土地探しからスタートして入居まで、1年〜1年半くらいかかるのが一般的な目安と言われます。
思ったより長い、と感じましたか?
そうなんです。だからこそ、焦らなくていいんです。
STEP1 暮らしとお金の棚卸し（土地より先に、お金）
いきなり土地探しから始めたくなりますが、順番は"お金→土地"です。
- いまの家計の収支を書き出す（手取り月収、生活費、いまの家賃）
- これからのライフイベントを年表にする（子どもの進学、車の買い替え、親のことなど）
- 頭金にいくら出すか、そして"手元にいくら残すか"を決める
第3章の「4つの引き出し」と、第4章の「手取りの20〜25%」を思い出しながら、"うちの上限額"を自分たちで決めます。
銀行に決めてもらうのではなく、です。
STEP2 希望条件の整理
家族で、ほしい条件を出し合います。
コツは、3段階に仕分けすることです。
- 絶対ゆずれない（例：小学校の校区、駐車場2台）
- できれば（例：南向き、和室）
- なくてもいい（例：ウォークインクローゼット）
ぜんぶを「絶対」にすると、予算がいくらあっても足りません。
この仕分けの会話そのものが、家族の価値観をそろえる大事な時間になります。
STEP3 土地探し
土地には、見た目ではわからないルールと事情がたくさんあります。
- 用途地域（その場所にどんな建物を建てていいかを定めた、都市計画のルール。静かな住宅地か、店舗も建つ地域か、などが決まっています）
- 建ぺい率（土地の広さに対して、建物を真上から見た面積が占めていい割合）と容積率（土地の広さに対する、全フロア合計の床面積の上限割合）・・・この2つで「その土地にどれくらいの大きさの家が建つか」が決まります
- 接道義務（原則、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと家が建てられない、という建築基準法のルール）
- ハザードマップ（洪水・土砂災害・地震の揺れやすさなどの危険度を示した地図。国のハザードマップポータルサイトで誰でも無料で見られます）
- 上下水道・ガスの引き込み状況（引き込まれていない土地は、その工事費が追加でかかります）
安い土地には、安い理由があります。
高い土地には、高い理由があります。
理由ごと納得して選べたら、それがあなたにとっての正解の土地です。
買いたい土地が決まったら、買付証明書（この土地を買いたいです、という意思表示の書面）を出し、売買契約へ。
契約時には手付金（契約の証としていったん支払うお金。価格の5〜10%程度が目安）が必要になります。
STEP4 建てるパートナー選び
家づくりの相棒には、大きく3タイプあります。
- ハウスメーカー：全国規模。品質が安定していて保証も手厚い傾向。そのぶん価格は高め
- 工務店：地域密着。自由度と価格のバランス型。会社ごとの実力差が大きい
- 設計事務所：デザインと自由度が最大。設計料が別途かかり、時間もかかる傾向
どれが上、ではなく、これも性格のちがいです。
複数社から相見積もりを取り、完成見学会だけでなく、できれば構造見学会（壁の中がまだ見える、建築途中の見学会）にも足を運んでみてください。
そして最後の決め手は、意外と「担当者と20年つきあえそうか」だったりします。
STEP5 敷地調査・地盤調査
土地が決まると、敷地調査（土地の正確な寸法・高低差・周辺状況を測る調査）と、地盤調査（その地面が建物の重さに耐えられるかを調べる調査）が行われます。
ここで出てくるかもしれないのが、地盤改良（弱い地盤を、杭や固化材で補強する工事）です。
必要なければ0円。
必要になると、数十万円〜100万円を超えることもあります。
これは"やってみないとわからない費用"の代表です。
最初から予備費として100万円くらいを資金計画に入れておくと、心臓に優しい家づくりになります。
STEP6 間取り・仕様の打合せと、見積りの読み方
ここが家づくりのいちばん楽しいところ。
そして、いちばん予算が"育ってしまう"ところでもあります。
見積りは、3層構造になっていることを知っておいてください。
- 本体工事費（建物そのものの工事代。広告の「本体価格」はここだけのことが多い）
- 付帯工事費（本体以外の工事。外構・駐車場、給排水の引き込み、地盤改良、照明・カーテンなど）
- 諸費用（第3章でお話しした、登記・税金・保険・手数料など）
「本体価格1,800万円!」の広告を見て1,800万円で住めるわけではない、ということです。
総額でいくらか。必ず"総額"で比べてください。
そして打合せでは、キッチンのグレードアップ、造作棚、床材の変更・・・と、10万円単位の「せっかくだから」が積み重なっていきます。
おすすめは、最初に"せっかくだから予算"の上限を決めておくこと。
上限の中で選ぶオプションは、罪悪感ゼロで楽しめます。
STEP7 契約と、住宅ローンの本番
間取りと総額が固まったら、いよいよ契約とお金の手続きです。
流れはこうなります。
- 事前審査（仮審査）：源泉徴収票などをもとに、銀行が「たぶん貸せます」の一次判定をする
- 工事請負契約：建築会社と正式契約。契約書には印紙税がかかります
- 本審査：土地と建物の資料もそろえて、銀行が正式に審査
- 金銭消費貸借契約（ローンの正式な契約。「金消契約」と略されます）
ここで、注文住宅ならではの大事な言葉をひとつ。
つなぎ融資（家が完成して住宅ローンが実行される"前"に必要になるお金・・・土地代、着工金、中間金などを、一時的に立て替えて借りる短期のローン）です。
住宅ローンのお金が実際に振り込まれるのは、原則、家が完成して引き渡されるとき。
でも土地代や工事の前払い金は、完成前に払う必要があります。
その時間差を埋めるのが、つなぎ融資です。
つなぎ融資には、それ自体の金利と手数料がかかります。
「そんな費用、聞いてないよ！」とならないよう、資金計画の段階で建築会社と銀行に確認しておいてください。
STEP8 建築確認申請
契約が終わると、建築確認申請（その設計図が建築基準法などのルールに合っているかを、役所や検査機関がチェックする手続き）に進みます。
チェックに合格すると、確認済証という書類が交付されます。
これがないと、工事を始められません。
家は、法律のチェックを受けてから建ち始めるんですね。
なお、確認済証と、あとで出てくる検査済証は、住宅ローンや将来の売却でも必要になる大切な書類です。
一生保管、と覚えておいてください。
STEP9 着工・・・地鎮祭と基礎工事
いよいよ着工です。
工事の前に行われることが多いのが、地鎮祭（じちんさい→その土地の神様に、工事の安全と家の繁栄を祈る儀式）です。
費用は数万円程度が目安。
やるかやらないかは自由で、最近はやらない選択をする方も増えています。
このタイミングで、ご近所へのあいさつ回りもしておきましょう。
工事中は騒音やトラックの出入りでご迷惑をかけます。
最初のひとことがあるだけで、その後のご近所づきあいがまるで変わります。ここは、家の性能と同じくらい大事な"住み心地"の工事です。
基礎工事では、鉄筋を組んでコンクリートを流し込みます。
このとき配筋検査（コンクリートを流す前に、鉄筋が図面どおり正しく組まれているかを確認する検査）という第三者のチェックが入ります。
家の足腰は、見えなくなる前にプロの目で確かめられている、というわけです。
STEP10 上棟・・・骨組みが立ち上がる日
基礎ができると、上棟（じょうとう→柱や梁など、建物の骨組みを一気に組み上げること。棟上げとも呼ばれます）を迎えます。
朝は基礎だけだった土地に、夕方には家のかたちが立っている。
たった1〜2日の出来事です。
多くの施主さんが「この日がいちばん感動した」と言う、家づくりのハイライトです。
昔ながらの上棟式（じょうとうしき→職人さんをねぎらうお祝い）は、いまは簡略化したり、しなかったりが主流ですが、飲み物の差し入れひとつでも、現場の空気はあたたかくなります。
このあと、屋根、外壁、断熱材、窓が入り、中間検査（工事の途中段階で、法律や図面に合っているかを確認する検査）を経て、内装と設備の工事へ進みます。
ひとつ、おすすめがあります。
工事中、ときどき現場に足を運んで、写真を撮っておいてください。
壁の中の断熱材や配線は、完成したら二度と見えません。
記録になるのはもちろん、「見に来る施主さんの家」は、現場の緊張感もすこし変わると言われます。
なにより・・・自分の家が育っていく様子は、単純に、一生モノの思い出になります。
STEP11 竣工・施主検査・・・遠慮せず、付箋をぺたぺた
工事が終わると、施主検査（引き渡しの前に、施主＝あなた自身が仕上がりをチェックする機会。内覧会とも呼ばれます）があります。
ここは遠慮する場面ではありません。
気になったところに、付箋をぺたぺた貼っていきましょう。
- ドア・窓・引き出しを、ぜんぶ開け閉めする
- 床を歩いて、きしみや傾きの違和感がないか確かめる
- 壁紙の傷・浮き・のり残りを、光にすかして見る
- 水道・シャワー・トイレの水をぜんぶ流してみる
- コンセントとスイッチの位置・数を、図面と照合する
- 外まわり（外壁の傷、雨どい、外構）も忘れずに
指摘した箇所は是正（手直し）してもらい、直ったことを確認してから引き渡しへ進みます。
「入居後に言えばいいか」より、「鍵をもらう前に言う」。これが鉄則です。
STEP12 引き渡し・登記・そして入居
いよいよ最終ステップです。
残金を決済し、鍵と書類の束を受け取ります。
このとき、登記（土地や建物の持ち主などの情報を、法務局の公の帳簿に記録すること）の手続きが行われます。
- 表題登記（この建物が新しくできました、と最初に登録すること）
- 所有権保存登記（この建物の持ち主は私です、と記録すること）
- 抵当権設定登記（ローンを返せなくなったとき、銀行がその家と土地からお金を回収できる権利を記録すること。ローンを借りると必ずセットでついてきます）
火災保険は、引き渡しの日から効くように手配します。
鍵をもらった瞬間から、その家の"もしも"はあなたの責任になるからです。
あとは引っ越しをして、住民票を移し、運転免許証や銀行の住所変更をして・・・
そして忘れてはいけないのが、入居した翌年の確定申告です。住宅ローン控除の1年目は、会社員の方でも自分で確定申告をする必要があります（2年目からは年末調整でOKになります）。
おつかれさまでした。
更地だった場所に、あなたの家が建ちました。
・・・でも実は、家づくりの物語には"第二章"があるんです。
第6章 住んでから始まる"第二章"
家は、買って終わりではありません。
むしろ、暮らしという本編がここから始まります。
第二章を穏やかに過ごすコツを、4つだけ。
その1 春に届く"あの封筒"に、驚かない
入居の翌年から毎年春、市区町村から固定資産税の納税通知書が届きます。
金額を初めて見て「えっ」と声が出る方、けっこう多いです。
でも、あなたはもう第3章で知っています。
「年10万円前後〜十数万円くらいの税金が毎年来る」と、最初から家計に組み込んでおけば、あの封筒はただの事務連絡になります。
知っているだけで、驚きが消える。情報とは、そういうお守りです。
その2 "自分修繕積立"を始める
マンションとちがい、戸建てには修繕積立金の仕組みが自動ではありません。
だから、自分でつくります。
やり方はシンプル。
毎月1万〜2万円を、生活費とは別の口座に移すだけ。
月1.5万円なら、10年で180万円。
外壁の塗り替えと給湯器の交換が来るころ、その口座があなたの家を守ってくれます。
未来の修繕費とは、"毎月の家賃の続き"を自分に払うようなものだと思ってください。
その3 年に1回、"家の健康診断"の日をつくる
おすすめは、固定資産税の通知が届く春。
年に1回、この3つを点検する日を決めてしまいましょう。
- ローンの金利チェック：いまの金利水準と、借り換え（別の銀行のローンに乗り換えて、条件を良くすること）の余地を見る
- 保険の見直し：火災保険・団信・生命保険が、いまの家族構成に合っているか
- 家のからだの目視：外壁のひび、コーキング（外壁の目地のゴム状の詰め物）の切れ、雨どいの詰まり
大ごとになる前の小さな発見が、いちばんの節約になります。
その4 ぜんぶやろうとしない。"今月は1つだけ"
ここまで読んで、「やることが多すぎる・・・」と感じたかもしれません。
だいじょうぶです。ぜんぶ、いっぺんにやらなくていいんです。
まずは今月、"修繕積立用の口座をひとつ作る"。
それだけで、あなたの家の第二章は、もう守られ始めています。
第7章 それでも、あなたは家を買いますか
さて、長い旅もいよいよ最後の章です。
世の中には「賃貸か、持ち家か」という永遠の論争があります。
でも私は、この論争に唯一の正解はないと思っています。
正解は、暮らしの数だけある。あなたの家の正解を決められるのは、評論家でも銀行でも親戚のおじさんでもなく、あなた自身です。
そのための道具として、"12の問い"を置いていきます。
お金のことだけでなく、庭の手間や、あなた自身の体のことまで含めた問いです。
急いで答えなくて大丈夫。ひとつずつ、ご自身の言葉で答えてみてください。
自分で結論を出すための「12の問い」
- 毎月の返済額は、"手取り"月収の25%以内に収まっている?
- （変動金利を選ぶなら）金利がいまより1%上がっても、暮らしていける?
- 頭金と諸費用を払ったあと、生活費の半年〜1年分の現金が手元に残る?
- 10年後の家族のかたち（人数・働き方・親のこと）を、一度でも紙に書いてみた?
- 転勤・転職・独立の可能性はある? そのとき、その家をどうする?
- その土地に"20年住みたい理由"を、3つ言える?
- ハザードマップを、自分の目で確かめた?
- 月1万円以上の"自分修繕積立"を、続けられそう?
- 「そろそろ買わないと」「まわりが買っているから」という気持ちは、動機の何割を占めている?
- "買わなかった場合の10年プラン"も、一度は描いてみた?
- 庭や外まわりの手入れ（草むしり・庭木の剪定・フェンスの塗り替え）に、時間かお金を出し続けられそう?
- その返済計画は、体を壊すほど働き続けることが前提になっていない?
ぜんぶに「はい」と言える必要はありません。
ただ、答えに詰まった問いこそが、あなたが契約の前に向き合うべき宿題です。
3つの結論、ぜんぶ正解です
12の問いと向き合ったあと、あなたの結論はきっと、次の3つのどれかになります。
"買う"と決めたあなたへ。
おめでとうございます。現実をぜんぶ見たうえでの「買う」は、勢いの「買う」とはまったく強度がちがいます。あなたの家づくりが、いい職人さんと、いい担当者さんに恵まれますように。この記事の12ステップが、道中の地図になれたらうれしいです。
"まだ待つ"と決めたあなたへ。
それは後退ではありません。頭金を育てる、情報を育てる、家族の未来像を育てる・・・待つとは、育てる時間のことです。1年後のあなたは、今日のあなたより確実に強い買い手になっています。
"買わない"と決めたあなたへ。
それも、堂々たる正解です。身軽さと柔軟さは、持ち家にはない立派な資産です。浮いたお金を貯蓄や投資や経験にまわす人生設計は、なにも引け目を感じるものではありません。
そして・・・いまは事情があって"選べない"あなたへ。
転勤の多いお仕事、住まいが決まっているお勤め、資金の事情、ご家族の事情。人生には、選びたくても選べない時期があります。
どうか忘れないでください。暮らしの幸せは、家を持っているかどうかでは決まりません。今日の部屋であたたかいごはんを食べて笑えるなら、それはもう立派な"わが家"です。この記事は、いつかあなたに選べる日が来たとき、また開いてもらえたら十分です。
今日のポイント
- 家の値段は「値札×金利×時間」。同じ家でも総支払いは1,000万円単位で変わる
- 「審査に通る額」ではなく「返しても笑える額（手取りの20〜25%が目安）」で決める
- 買ったあとも、毎年の税金・周期的な修繕・家電の買い替えが続く。"自分修繕積立"で備える
明日からの3アクション
- いまの"手取り月収"と"住居費"を書き出して、25%ラインを計算してみる（10分）
- ハザードマップポータルサイトで、気になる町をひとつ見てみる（10分）
- 「12の問い」から1問だけ選んで、自分の言葉で答えてみる。家族がいる方は、答えを見せ合ってみてください
おわりに
ここまで読んでくださって、ほんとうにありがとうございます。
家を買うことは、間取りを選ぶことではなくて、これからの35年の暮らしをまるごとデザインすることなんだと・・・書きながら、あらためて感じました。
この記事は、あなたの背中を押す係ではありません。
あなたの隣で、いっしょに地図を広げる係です。
急がなくていい。
迷っていい。
あなたと、あなたの大切な人が、"どこに住んでいても"笑って暮らせますように。
（つまらなかったら、そっとページを閉じてくださいね。それも大歓迎です。また会える日を楽しみにしています）
出典・最新情報の確認先
金利や税制は変わり続けます。契約・申請の前には、必ず以下の一次情報をご確認ください。
- 日本銀行：金融政策決定会合の公表資料（政策金利の動向）
- 各金融機関の住宅ローン金利ページ、および住宅ローン比較サイト（2026年前半の金利水準の目安として参照）
- 国税庁：住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の案内
- 国土交通省：住宅ローン減税の制度案内、ハザードマップポータルサイト
- 住宅金融支援機構：フラット35の商品概要
- お住まいの市区町村：固定資産税・都市計画税（納税通知書・税率・軽減措置）
※本記事の金額・割合は、2026年7月時点で一般に公表・紹介されている目安をもとにした概算です。個別の条件で大きく変わります。
※本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、特定の金融商品や不動産の勧誘ではありません。最終的なご判断は、ご自身の状況に合わせて、必要に応じて専門家にもご相談のうえで行ってください。
更新のきろく 2026年8月18日 ファクトチェックを行い、住宅ローン控除の床面積の要件について「40平方メートル以上に緩和」の条件（合計所得金額1,000万円以下の場合。子育て世帯の上乗せを使う場合は50平方メートル以上）を補いました。金額の検算（返済額・金利差）や住宅ローン控除の率・期間、固定資産税、日銀の政策金利、傷病手当金、接道義務など他の記述は、独立に検証してすべて一致を確認しています。
この話の続き
前回。社会の血流の、1枚の地図。
→ 連載 第12回 その“増やす話”は、誰のお金を、誰に回しているのか
家づくりを、別の角度から書いた記事もあります。
家とまったく同じ組み立て方を、車で書いたものもあります。買えるかどうかは本体価格では決まらない、という話と、月々の安さは安さではない、という話です。
次回は、第14講です。世の中の仕事は、どう分かれているのか。
＃ホットだ脳 30年飛び級 基本編 第13講
